大家さんの数だけ答えを見つけたい不動産経営
コンサルティング

最初にお聞きすること — 物件ごとの所得と収支

私どもがお客様の不動産経営のコンサルティングを行うあたり、最初にお聞きするのが物件ごとの所得と収支です。そこから「物件収支等一覧表」を作成し、各物件の所得と収支の確認を行います。
そして「いつまでに何をしておかなければならないのか？」をご家族で共有いただくため、「ご所有物件一覧表」と「賃貸経営ライフサイクル表」を作成し、経営と承継の改善をご提案しております。

“不動産経営の落とし穴”
築15年目以降に訪れるデッドクロスとは?

物件ごとに所得と収支をお聞きする理由は、ご所有物件の建築15年目以降に訪れる、不動産経営のデッドクロスを可視化するためです。
建物が古くなると、空室の増加や賃料の下落による収入の減額、修繕費の増額といった可能性が高まります。さらに、築15年を経過する頃には、借入金の支払い金利や減価償却金額が減少し、経費に計上できる金額が減ります。そのため所得が増え、税金の支払いが増える結果、税引き後の手残りが減少しがちです。
弊社のお客様で見ると、相続対策として賃貸物件を建築する御年齢は70～75歳の方が多くいらっしゃいます。相続を迎えると、相続税や遺産分割で多額のお金が必要になりますが、ご所有物件の大規模修繕工事が同時期に計画され出費が重なり、苦しいタイミングでお子様に物件を引き継ぐといったケースが多く見られます。

まずは「税引き後の収支算出」からスタート！

“不動産経営の落とし穴”に備えるため、まずはお手持ちの所得税青色申告決算書の「⑲差引金額」をご確認ください。
「⑲差引金額」とは収入から経費を差し引いた所得にあたります。この所得からまずは「不動産経営の税引き後の収支」の算出をお勧めしています。

「不動産経営の税引き後の収支」の算出後は、さらに物件ごとの税引き後の収支も算出することが大切です。
下記の表は３棟を所有されている不動産オーナー様の収支イメージです。
それぞれの収入を見ると、大きく差があることがわかります。しかし、AハウスとCマンションは、収支のバランスの変化が始まる築15年を超えているため「⑤減価償却費」が減少しています。そのため、税引き後の収支を比較してみると思いのほか差がないことがわかります。
不動産経営においては、税引き後の通帳にいくら残るのかを把握することが大切です。ぜひ物件ごとに経営状況をご確認ください。